2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》試題
房地產(chǎn)估價(jià)師考試2015經(jīng)營(yíng)與管理試題答案
一、單項選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號)
1.房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險的主要原因,是房地產(chǎn)具有()。
A.異質(zhì)性
B.用途廣泛性
C.類(lèi)型多樣性
D.弱流動(dòng)性
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性,也導致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來(lái)了許多困難,使投資者面臨春資本價(jià)值風(fēng)險。參見(jiàn)教材P8。
2.房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因,是房地產(chǎn)投資()。
A.存在效益外溢和轉移
B.易獲得金融機構的支持
C.具有保值增值性
D.可提高投資者的資信等級
【答案】C
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。由于存在通貨膨脹,房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升,從而導致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升,所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類(lèi)生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的,即使在經(jīng)濟衰退的過(guò)程中,房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變,所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn),正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。參見(jiàn)教材P14。
3.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中,不能通過(guò)投資組合來(lái)分散、抵消的是()。
A.持有期風(fēng)險
B.時(shí)間風(fēng)險
C.周期風(fēng)險
D.機會(huì )成本風(fēng)險
【答案】C
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統風(fēng)險。系統風(fēng)險又稱(chēng)為不可分散風(fēng)險或市場(chǎng)風(fēng)險,即投資風(fēng)險中無(wú)法在投資組合內部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統風(fēng)險,投資者對這些風(fēng)險不易判斷和無(wú)法控制,主要有通貨膨脹風(fēng)險、市場(chǎng)供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。參見(jiàn)教材P17。
4.為把兩個(gè)投資項目的組合風(fēng)險降到最低,各投資項目間應有一個(gè)()。
A.負協(xié)方差
B.正協(xié)方差
C.正敏感度
D.負敏感度
【答案】A
【解析】本題考查的是投資組合理論。為把兩個(gè)投資項目的組合風(fēng)險降低到最低,前提條件是各投資項目間有一個(gè)負協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對的負協(xié)方差,但這個(gè)條件很難達到。參見(jiàn)教材P24。
5.對某一房產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類(lèi)型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分祈,尾于房地產(chǎn)市場(chǎng)的()。
A.總重結構分析
B.產(chǎn)品結構分祈
C.區域結構分祈
D.投資結構分祈
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結構。產(chǎn)品結構:從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā),考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫(xiě)字摟和商業(yè)用房等不同物業(yè)類(lèi)型之間或某一特定物業(yè)類(lèi)型中不同擋次產(chǎn)品或產(chǎn)品細分之間的供給比例或交易比例關(guān)系,分析其產(chǎn)品結構布局的合理程度。參見(jiàn)教材P36。
6.某市2013年辦公樓施工面積為300萬(wàn)平方米,竣工面積為120萬(wàn)平方米;2014年辦公樓新開(kāi)工面積為500萬(wàn)平方米,竣工面積為280萬(wàn)平方米。若不考慮停建、緩建因素,則該市2014年辦公樓的平均建設周期為()年。
A.1.70
B.1.79
C.2.43
D.2.86
【答案】C
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標。平均建設周期是指某種類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(cháng)度。在數值上,平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積=(300-120+500)/280=2.43。參見(jiàn)教材P39。
7.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標中,屬于市場(chǎng)交易指標的是()。
A.空置率
B.竣工房屋價(jià)值
C.房屋施工面積
D.吸納率
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標。市場(chǎng)交易指標包括銷(xiāo)售重、出租重、吸納重、吸納率、吸納周期、預售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數。參見(jiàn)教材P41.
8.在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入自然周期的第四階段時(shí),租金增長(cháng)率()。
A.基本不變
B.開(kāi)始下滑
C.緩慢上升
D.快速上升
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)。自然周期的第四階段始于市場(chǎng)運行到平衡點(diǎn)水平并向下運動(dòng),此時(shí)供給高增長(cháng),需求低增長(cháng)或負增長(cháng)。租金增長(cháng)率開(kāi)始下滑。參見(jiàn)教材P50。
9.采用工程重清單方式招標的,不需在招標文件中公布的內容是()
A.工程重清單
B.招標標底
C.招標控制價(jià)
D.評標辦法
【答案】B
【解析】本題考查的是工程建設招標。招標文件應包括:(1)招標公告 (或投標邀請書(shū));(2)投標人須知;(3)評標辦法;(4)合同條款及格式;(5)采閑工程 重清單招標的,應當提供工程重清單;(6)設計圖紙;(7)技術(shù)標準和要求;(8)投標文件接 式;(9)投標人須知前附表規定的其他材料。特別要注意的是,招標人應當在招標文件中規定實(shí) 質(zhì)性要求和條件,并用醒目的方式標明。參見(jiàn)教材P78。
10.下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的許可證書(shū)或文件中,明確用地性質(zhì)、位置和界限的是()。
A.建筑工程施工許可證
B.建設工程規劃許可證
C.國有建設用地使用權出讓合同
D.商品房買(mǎi)賣(mài)合同
【答案】C
【解析】本題考查的是確定規劃設計方案并獲得規劃許可?!督ㄔO用地規劃許可證》主要規定了用地性質(zhì)、位置和界限。參見(jiàn)教材P74。
11房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以“性?xún)r(jià)比”為導向,確定商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的定價(jià)方法是()。
A.成本加成定價(jià)法
B.價(jià)值定價(jià)法
C.領(lǐng)導定價(jià)法
D.挑戰定價(jià)法
【答案】B
【解析】本題考查的是制定租售方案?!拜^低的價(jià)格,相同的質(zhì)重,即物美 價(jià)廉?!眱r(jià)值定價(jià)法以“性?xún)r(jià)比”為導向,確定銷(xiāo)售價(jià)格。參見(jiàn)教材P99。
12.除技術(shù)資料外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的竣工檔案資料還包括項目的()。
A.財務(wù)決算報告
B.施工人員變動(dòng)情況
C.竣工圖
D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標文件
【答案】C
【解析】本題考查的是竣工驗收。編制竣工檔案,包括技術(shù)資料的內容和繪制竣工圖。除技術(shù)資料外,應當是竣工圖。參見(jiàn)教材P94。
13下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調查的抽樣方法中,尾于非概率抽樣的是()
A.整群抽樣
B.分層隨機抽樣
C.簡(jiǎn)單隨機抽樣
D.定額抽樣
【答案】D
【解析】本題考查的是市場(chǎng)調查的步驟。選項ABC均屬于概率抽樣。非概率抽樣包括:隨意抽樣、估計抽樣、定額抽樣。參見(jiàn)教材P110。
14.下列各組特定的市場(chǎng)定義層次中,市場(chǎng)規模由大到小的是()-
A.潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)
B.有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)
C.潛在市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)
D.潛在市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)
【答案】A
【解析】本題考查的是市場(chǎng)規模的估計。市場(chǎng)定義的層次,由大到?。簼撛谑袌?chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)。參見(jiàn)教材P113。
15下列房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢分祈方法中,不屬于時(shí)間序列分祈法的是()
A.市場(chǎng)因子推演法
B.加權移動(dòng)平均法
C.簡(jiǎn)單平均法
D.指數平滑法
【答案】A
【解析】本題考查的是市場(chǎng)趨勢分祈。時(shí)間序列分祈法包括:簡(jiǎn)單平均法、 移動(dòng)平均法、加權移動(dòng)平均法、指數平滑法。選項A屬于相關(guān)分祈法。參見(jiàn)教材P116-118。
16.區域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析側重于地區經(jīng)濟分析、區位分析以及()等內容。
A.項目竟爭分祈
B.敏感性分祈
C.專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分祈
D.市場(chǎng)趨勢分析
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用。區域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析側重于地區經(jīng)濟分析、區位分析、市場(chǎng)供求與價(jià)格概況分析、市場(chǎng)趨勢分析等內容。選項AD屬于項目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,選項B與區域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析并列。參見(jiàn)教材P137。
17.下列房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式中,現金流出不包括“運營(yíng)成本”的是()。
A.購買(mǎi)一更新改造一出售
B.購買(mǎi)一持有出租一出售
C.開(kāi)發(fā)一持有出租一出售
D.購買(mǎi)一更新改造一出租一出售
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現金流重。選項BCD均涉及了持有出租或出租階段,在擁有租金收入的同時(shí),也會(huì )產(chǎn)生運營(yíng)成本。參見(jiàn)教材P148-150。
18.某筆總額10萬(wàn)元,按季付息的貸款,每季支付利息為1400元。則該筆貸款的年實(shí)際貸款利率為()。
A.1.40%
B.5.60%
C.5.72%
D.6.09%
【答案】B
【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。本題由于是按季度付息,故年付息1400x4=5600。10i=0.56,i=5.60%。參見(jiàn)教材P156。
19.一寫(xiě)字樓單元的租賃期為18.8年,年租金為5萬(wàn)元,租金按當年實(shí)際租用時(shí)間在年初一次性收取,若年折現率為6%,則該寫(xiě)字樓單元租賃期內租金收入的現值為()萬(wàn)元。
A.53.80
B.55.47
C.55.54
D.58.79
【答案】D
【解析】本題考查的是復利系數的應用。P=5+A(P/A,I,n) =5+5 [(1+6%) 17.8—1]/[6% (1+6%)17.8]=58.79。參見(jiàn)教材P163-
20.張某以6000元/m2的價(jià)格購買(mǎi)了一套面積為114m2的住宅,銀行為張某提供了貸款價(jià)值比率為60%,15年期、年利率為7.8%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款。若張某在第11年的第一 個(gè)月來(lái)一次性?xún)斶€剩余全部貸款,則償坯額應為()萬(wàn)元。
A.18.94
B.19.20
C.19.33
D.22.87
【答案】C
【解析】本題考查的是復利系數的應用。月利率=7.8%/12=0.65%,n=15x12=180。A=P (A/P, i, n) =6000x114x60%[0.65% (1+0.65%) 180]/[ (1+0.65%) 180 一1]=3874.76。第121期一次性?xún)斶€,故P=A+A (P/A,i,n) =3874.76+3874.76/0.65%[1-1/(1+0 65%) 59]=19.325萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P164。
21.某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬(wàn)元,空置和收租損失、運營(yíng)費用分別為潛在毛租金收入的10%、30%,所得稅稅率為25%,則2014年該商鋪的凈經(jīng)營(yíng)收入為()萬(wàn)元。
A.29.70
B.34.65
C.39.60
D.59.40
【答案】C
【解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評估。凈經(jīng)營(yíng)收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運營(yíng)費用=66×(1-10%-30%)=39.60萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P367。
22.某房地產(chǎn)投資項目要求的目標收益率為10%,當通貨膨脹率為3%時(shí),為消除通貨膨脹因素對投資風(fēng)險分祈結果的影響,分析中采用的名義目標收益率應為()。
A.6.8%
B.10.0%
C. 13.0%
D.13.3%
【答案】D
【解析】本題考查的是財務(wù)內部收益率。(1 + Ra) = (1 + Rr) (1 +Rd) , Ra= (1 + 10%) (1 + 3%) —1 = 13.3%。參見(jiàn)教材P187。
23.對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行財務(wù)評價(jià)所選取的基準率收益率一般為投資者所要求的()。
A.最高投資收益率
B.平均投資收益率
C.最低投資報酬率
D.平均成本利潤率
【答案】C
【解析】本題考查的是財務(wù)凈現值?;鶞适找媛适莾衄F值計筲中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準參數,是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率,稱(chēng)為最低要求收益率 (MARR)。參見(jiàn)教材P181。
24.某投資者于2013年1月以1000萬(wàn)元購買(mǎi)一寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng),購買(mǎi)資金中的500萬(wàn)元為年利率7%,期限10年,按年等額還本付息的抵押貸款,2014年該寫(xiě)字樓稅后現金流重為60萬(wàn)元,且市場(chǎng)價(jià)值增加5萬(wàn)元,在考慮增值收益的愔況下,2014年該項投資的投資回報率為()。
A.10.37%
B.12.00%
C.20.24%
D.20.74%
【答案】C
【解析】本題考查的是現金回報率與投資回報率。投資回報率=(稅后現金 流重+投資者權益增加值+物業(yè)增值收益)/權益投資數額。其中:
稅收現金流重=60萬(wàn)元;
投資者權益增加值:A=P (A/P,i,n) =500x7%x (1+7%) 10/[ (1+7%) 10—1]=71.19;
第一年利息=500x7%=35萬(wàn)元;
投資者權益增加值=71.19—35=36.19萬(wàn)元;
權益投資數額=500萬(wàn)元;
投資回報率=(60+36.19+5) /500=20.24%.
參見(jiàn)教材P201.
25.某家庭向銀行申請了一筆數額50萬(wàn)元,期限20年,年利率6%的個(gè)人住房抵押貸款,若以等額還本利息照付的方式按月還款,則其最后一個(gè)月的坯款金額為()元。
A.2093.75
B.2208.33
C.3582.16
D.4583.33
【答案】A
【解析】本題考查的是復利系數的應用。1=6%/12,等額本金=50/240。最后一個(gè)月的還款額=50/240+ (50—50x239/240) x6%/12=0.209375萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P163。
26.某商品住宅開(kāi)發(fā)項目土地取得費用為13000萬(wàn)元,規劃建筑面積為50000㎡,除土地取得費用外的其他成本費用為3500元/㎡,項目銷(xiāo)售均價(jià)為8500元/㎡,營(yíng)業(yè)稅及附加為銷(xiāo)售收入的5.5%,則項目能夠回收全部成本費用的最低銷(xiāo)售量為()萬(wàn)平方米。
A.2.60
B.2.87
C.3.59
D.3.80
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目盈虧平衡分析。設該項目能夠收回全部成本費用時(shí)的最低銷(xiāo)售量為Y,則滿(mǎn)足以下等式:13000 +3500×50000/10000=Y×8500×(1-5.5%),得出Y=3.8萬(wàn),故該項目能夠收回全部成本費用的最低銷(xiāo)售量為3.8萬(wàn)平方米。參見(jiàn)教材P219。
27.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目在市場(chǎng)前景好、一般、差時(shí)的財務(wù)凈現值分別為4000萬(wàn)元、1200萬(wàn)元、- 800萬(wàn)元。出現市場(chǎng)前景好、一般、差的概率分別為15%、60%、25%,則該項目財務(wù)凈現值的期望值為()萬(wàn)元
A.1120.00
B.1466.67
C.1520.00
D.2000.00
【答案】A
【解析】本題考查的是概率分祈中的期望值法。凈現值期望值=4000x15% +1200x60%-800x25%=1120萬(wàn)元。參見(jiàn)教材 P233。
28.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行分期開(kāi)發(fā),預計首期開(kāi)發(fā)難以產(chǎn)生理想收益,但項目后期投資收益增加的可能性較大,從實(shí)物期權觀(guān)點(diǎn)看,該項目可能產(chǎn)生()。
A.等待投資型期權
B.砍棄型期權
C.成長(cháng)型期權
D.柔性期權
【答案】C
【解析】本題考查的是實(shí)物期權方法與房地產(chǎn)投資決策。成長(cháng)型期權:盡管政府開(kāi)始有意識的控制單一開(kāi)發(fā)項目的規模,佰仍然有地方政府希望通過(guò)出讓大型開(kāi)發(fā)地塊,吸引大型開(kāi)發(fā)商參與。例如,北辰集團2007年以92億元地價(jià)款獲得的長(cháng)沙開(kāi)福區新河三角洲地塊,出讓土地面積達78 5萬(wàn)平方米,地上總建筑面積380萬(wàn)平方米,地下建筑面積157萬(wàn)平方米。該項目的開(kāi)發(fā)商肯定要采用分期開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行開(kāi)發(fā),因為首期開(kāi)發(fā)通常很難產(chǎn)生理想的收益,其投入很可能與收益持平甚至大于收益,但對項目后期投資收益會(huì )有較大影響。實(shí)物期權觀(guān)點(diǎn)認為,該類(lèi)型的開(kāi)發(fā)項目可能產(chǎn)生成長(cháng)型期權,因而可以對成長(cháng)型期權進(jìn)行估價(jià),以確定是否進(jìn)行投資。參見(jiàn)教材P245。
29.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資金使用計劃分析中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不能用于支付()。
A.土地出讓金
B.建安工程費
C.管理費閑
D.其他工程費
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。從降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險的角度出發(fā),中國人民銀行和中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行風(fēng)險管理,主要措施之一就是:嚴格執行“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)砍用于繳交土地出讓金貸款” 的監管規定,防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)統一貸款后再周轉用于房產(chǎn)項目。參見(jiàn)教材 P304。
30.關(guān)于項目投資現金流重表的說(shuō)法,錯誤的是()。
A.項目投資現金流重表應以全部投資為基礎進(jìn)行編制
B.項目投資現金流重表現金流出中不包含財務(wù)費用
C.項目投資現金流重表能為投資方案間進(jìn)行比較建立共同的基礎
D.項目投資現金流重表中的運營(yíng)費用應包括折舊費和灘銷(xiāo)費
【答案】D
【解析】本題考查的是基本報表。項目投資現金流重表不分投資資金來(lái)源,以全部投資作為計算基礎,用以計算全部投資財務(wù)內部收益率、財務(wù)凈現值及投資回收期等評價(jià)指標,考察項目全部投資的盈利能力,為各個(gè)投資方案(不論其資金來(lái)源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎。該表中的運營(yíng)費用中不包括財務(wù)費用、折舊費和灘銷(xiāo)費。參見(jiàn)教材P267-268.
31.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資金籌措計劃中包括預收入時(shí),資金籌措計劃要與項目的()配合考慮。
A.質(zhì)量控制目標
B.銷(xiāo)售收入計劃
C.工程建設招標計劃
D.客戶(hù)定位
【答案】B
【解析】本題考查的是收入估算與資金籌措。資金籌措計劃,要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資金使用計劃和銷(xiāo)售收入計劃為基礎,確定資金的來(lái)源和相應的數量??紤]使用預租售收入時(shí),需要考慮銷(xiāo)售收入計劃。參見(jiàn)教材P266。
32.關(guān)于債務(wù)融資的說(shuō)法,錯誤的是()。
A.債務(wù)融資需要還本付息
B.債務(wù)融資所得資金尾于資本金
C.債務(wù)融資支付的利息可在稅前扣除
D.租賃融資屈于債務(wù)融資
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。權益融資所得資金尾于資本金,不需要還本付息,投資者的收益來(lái)自于稅后盈利的分配,也就是股利;債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負債,需要還本付息,其支付的利息進(jìn)入財務(wù)費閑,可以在稅前扣除。參見(jiàn)教材P289。
33.對借貸人資質(zhì)宙查不嚴而產(chǎn)生的個(gè)人住房貸款風(fēng)險屬于()。
A.法律風(fēng)險
B.信閑風(fēng)險
C.市場(chǎng)風(fēng)險
D.管理風(fēng)險
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。目前,銀行的個(gè)人住房貸款仍處于起步階段,還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)低谷的考驗,對個(gè)人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段,容易形成管理和決策風(fēng)險。如對借款人資質(zhì)宙查不嚴、手續不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過(guò)其支付能力的款項等等。管理風(fēng)險主要表現為:資金來(lái)源和資金運用期限結構不匹配導致的流動(dòng)性風(fēng)險,以及抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱所帶來(lái)的風(fēng)險。參見(jiàn)教材P311.
34.權益性房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來(lái)源于其擁有業(yè)務(wù)的()。
A.增值收入
B.銷(xiāo)售收入
C.自營(yíng)收入
D.租金收入
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類(lèi)與組織形式和結構。權益型 REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù),主要收入是房地產(chǎn)出租收入;抵押型 REITs主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù),或經(jīng)營(yíng)抵押貸款支持證券(MBS)業(yè) 務(wù),主要收入來(lái)源是抵押貸款的利息收入。參見(jiàn)教材P320。
35.在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下,物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。
A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本
B.同類(lèi)型物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系
C.物業(yè)出租稅費水平
D.業(yè)主希望的投資回報率
【答案】B
【解析】本題考查的是制定物業(yè)管理計劃。從理論上來(lái)說(shuō),租金要根據物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本、稅費和業(yè)主希望的投資回報率來(lái)確定,擔市場(chǎng)經(jīng)濟條件下,物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。參見(jiàn)教材P339。
二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的,得2分;選錯或多選的,不得分;少選且選擇正確的,每個(gè)選項得0.5分)
1.房地產(chǎn)投資區別于其他類(lèi)型投資的重要特性包括()。
A.需要適時(shí)的更新改造投資
B.易受政策影響
C.依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理
D.適于短期投資
E.變現性差
【答案】ABCE
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項D錯誤,房地產(chǎn)適用于長(cháng)期投資。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)包括:區位選擇異常重要;適于進(jìn)行長(cháng)期投資;需要適時(shí)的更新改造投資;易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險;變現性差;易受政策影響;依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理;存在效益外溢和轉移。參見(jiàn)教材P7-9。
2.關(guān)于房屋存重的說(shuō)法,正確的有()。
A.存重屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求指標
B.存重單位可以是建筑面積或套數
C.存重可按物業(yè)類(lèi)型分別統計
D.報告期存重等于上期存重加報告期竣工重
E.存重是指報告期末已占用和空置的物業(yè)空間總重
【答案】BCE
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標。選項A錯誤,存重屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給指標;選項D錯誤,報告期存重=上期存重+報告期竣工重一報告期滅失重。參見(jiàn)教材P38。
3.房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的景氣循環(huán)的主要原因包括()。
A.土地資源的不可再生性
B.供需因素的影響
C.市場(chǎng)信息不充分
D.政策因素的影響
E.制度因素的影響
【答案】BCDE
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)。房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要因素包括:供需因素的影響;市場(chǎng)信息不充分;政策因素的影響;制度因素的影響;生產(chǎn)時(shí)間落差、季節性調整、總體經(jīng)濟形勢等。參見(jiàn)教材P48。
4.下列房地產(chǎn)指標中,能衡重房地產(chǎn)泡沫程度的有()。
A.交易重增長(cháng)率
B.吸納周期
C.實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比
D.房?jì)r(jià)收入比
E.房?jì)r(jià)租金比
【答案】CDE
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)。實(shí)際價(jià)格埋論價(jià)格;房?jì)r(jià)收入比;房?jì)r(jià)租金比等指標,都從某一個(gè)側面反映了房地產(chǎn)泡沫程度。參見(jiàn)教材P55。
5.關(guān)于政府投資的保障性安居工程項目招標的說(shuō)法,正確的是()。
A.必須采用公開(kāi)方式招標
B.必須采用工程重凊單方式招標
C.必須根據項目特點(diǎn)編制標底
D.必須向投標人發(fā)出投標邀請書(shū)
E.應實(shí)行建設工程總承包
【答案】ABE
【解析】本題考查的是工程建設招標。全部使用國有資金投資、國有資金投 資控股或占主導地位的建設項目,應采用公開(kāi)招標方式確定承包商。全部使用國有資金或聞?dòng)匈Y金投資為主的工程建設項目,必須采用工程重清單計價(jià)。采用工程重清單招標的亙采用單價(jià)合同方式。工程建設項目應實(shí)行建設工程總承包。參見(jiàn)教材P75。
6.在房地產(chǎn)市場(chǎng)調查中,收集一手資料常用的方法有()。
A.文案法
B.觀(guān)察法
C.訪(fǎng)間法
D.間卷法
E.實(shí)驗法
【答案】BCDE
【解析】本題考查的是市場(chǎng)調查的步驟。收集一手資料常用的方法有:觀(guān)察法、訪(fǎng)間法、間卷法、實(shí)驗法參見(jiàn)教材P108。
7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的市場(chǎng)定位策略主要有()。
A.產(chǎn)品差別化策略
B.服務(wù)差別化策略
C.人員差別化策略
D.形象差異化策略
E.銷(xiāo)售差異化策略
【答案】ABCD
【解析】本題考查的是市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位戰略主要有以下四種:產(chǎn)品差別化戰略、服務(wù)差別化戰略、人員差別化戰略、形象差異化戰略。參見(jiàn)教材P123。
8.關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法中,從投資的角度來(lái)看,正確的有()。
A.資金的時(shí)間價(jià)值表現為資金的增值
B.資金的時(shí)間價(jià)值表現為砍棄即期消費的補償
C.資金的時(shí)間價(jià)值是對風(fēng)險因素可能帶來(lái)?yè)p失的補償
D.資金的時(shí)間價(jià)值與投資利潤率相關(guān)
E.資金的時(shí)間價(jià)值與通貨膨脹率相關(guān)
【答案】ACDE
【解析】本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。從投資者的角度來(lái)看,資金的 增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值。資金時(shí)間價(jià)值的大小,取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主 要有:(1)投資利潤率,即單位投資所能取得的利潤;(2)通貨膨脹率,即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償;(3)風(fēng)險因素,即對因風(fēng)險可能帶來(lái)的損失所應獲得的補償。參見(jiàn)教材P151.
9.下列房地產(chǎn)投資項目評價(jià)指標中,屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標的有()。
A.借款償還期
B.財務(wù)內部收益率
C.償債備付率
D.財務(wù)凈現值
E.動(dòng)態(tài)投資圍攻期
【答案】BDE
【解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)盈利能力指標及其計算。動(dòng)態(tài)盈利能力指標包括財務(wù)凈現值、財務(wù)內部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期。參見(jiàn)教材P180-188。
10.關(guān)于RRR (財務(wù)內部收益率)的說(shuō)法中,正確的有()。
A.FIRR是評估項目清償能力的基本指標
B.FIRR可以通過(guò)內法求得
C.FIR#明了項目投資所能支付的最高貸款利率
D.FIRR大于或等于貸款利率時(shí),項目在財務(wù)上是可以接受的
E.FIRR是指項目在整個(gè)計算期內,各年凈現金流重現值累計之和等于零時(shí)的折現率
【答案】BCE
【解析】本題考查的是財務(wù)內部收益率。選項A錯誤,財務(wù)內部收益率是動(dòng)態(tài)盈利能力指標;選項D錯誤,將所求出的內部收益率與行業(yè)基準收益率或目標收益率ic比較,當FIRR大于或等于ic時(shí),則認為項目在財務(wù)上是可以接受的。參見(jiàn)教材P182。
11.風(fēng)險型決策的具體方法有()。
A.決策樹(shù)法
B.最大可能法
C.期望值法
D.最小最大后悔值法
E.蒙特卡洛模擬法
【答案】ABC
【解析】本題考查的是決策的方法。風(fēng)險型決策的方法具體包括最大可能法、期望值法和決策樹(shù)法。參見(jiàn)教材P240。
12.房地產(chǎn)投資具有不可逆性的主要原因有()。
A.房地產(chǎn)市場(chǎng)對市場(chǎng)信息反應靈敏
B.延期投資可能保持了未來(lái)獲利的機會(huì )
C.房地產(chǎn)交易稅費較高嗎,在客觀(guān)上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)
D.房地產(chǎn)投資有機會(huì )避免不利條件所造成的損失
E.房地產(chǎn)位置固定,投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本
【答案】CE
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權性質(zhì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性,主要是因為:一方面,房地產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對固定,相對于其他資產(chǎn)而言,資產(chǎn)流動(dòng)性較差,投資形成的資嚴容易成為“沉淀”資本,造成投資不可逆(如投資不能用于其他生產(chǎn)項目的專(zhuān)用廠(chǎng)房,一旦投入則其嚴品用途就難以改變);另一方面,房地產(chǎn)交易費稅較高,投資形成的資產(chǎn)短期內往往很難通過(guò)交易獲利,這在客觀(guān)上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng),使房地產(chǎn)投資不可逆。參見(jiàn)教材P243。
13.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究中的投資環(huán)境研究主要包括()。
A.當地社會(huì )經(jīng)濟愔況
B.城市基礎設施狀況
C.土地使用制度
D.項目用地狀況
E.當地的金融和稅收政策
【答案】ABCE
【解析】本題考查的是可行性研究報告正文的寫(xiě)作要點(diǎn)。投資環(huán)境研究主要包括當地總怵社會(huì )經(jīng)濟情況、城市基礎設施狀況、土地使用制度、當地政府的金融和稅收等方法的政策、政府鼓勵投資的領(lǐng)域等。參見(jiàn)教材P281。
14.股票市場(chǎng)的融資方式有()。
A.首次公開(kāi)募股
B.配股
C.發(fā)行可轉換債權
D.發(fā)行認股權證
E.增發(fā)股票
【答案】ABDE
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)資本市場(chǎng)融資方式。股票市場(chǎng)融資包括首次公開(kāi)發(fā)行、配發(fā)、增發(fā)和認股權證四種融資方式。參見(jiàn)教材P296。
- · 房地產(chǎn)估價(jià)師考試《土地估價(jià)基礎與實(shí)務(wù)》科目特點(diǎn)及備考建議
- · 房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)制度法規政策》科目特點(diǎn)及備考建議
- · 房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》科目特點(diǎn)及備考建議
- · 房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)基礎與實(shí)務(wù)》科目特點(diǎn)及備考建議
- · 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師合格線(xiàn)預測及備考建議
- · 2024年通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師考試的標準分數線(xiàn)是多少?
- · 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試合格標準是如何確定的?
- · 房地產(chǎn)估價(jià)師2024年的合格線(xiàn)預計是多少?
- · 房地產(chǎn)估價(jià)師合格線(xiàn)2024年會(huì )是多少?
- · 房地產(chǎn)估價(jià)師2024年分數線(xiàn)與成績(jì)有效期綜合分析